房地产指南

随着国民财富的快速增长,越来越多的人开始走出国门,投资海外,而房地产则成为投资者投资海外的首选。加拿大作为一个拥有丰富教育地产资源的国家,更是成为国民向往的置业目的地。

为子女教育置业:
加拿大有着一流的教育体制
包括中小学教育 (primary education),高中 (secondary education) 以及高等教育 (post-secondary education)。分为公立以及私立学校。依据加拿大宪法规定,加拿大教育部下属的各省教育局来制定相应的政策和教育规范, 因而各省之间教育制度有很大差异。曼尼托巴,安大略和新布伦斯维克省的义务教育到18岁或者高中文凭颁发为止,其他省份为16岁。公民以及永久居民及其子女从小学到中学全部免费教育,政府对高等教育也有很高的补贴。

为投资置业:
一个投资、工作和生活的极好地方
加拿大是世界上最具文化多元性的国家之一,有世界一流的大学、良好的全民医疗保健系统、清洁友好的城市以及七国集团(G7)中人均 GDP 第二高的生活水平。经济合作与发展组织(OECD)的幸福生活指数显示,在七国集团中按总体生活条件和生活质量衡量(基于住房、收入、工作、环境、教育和健康等指标),加拿大是最高的。

加拿大作为移民、留学的热门国,在地产投资方面存在许多与国内不同的理念,如果投资者对这些不甚了解,就有可能蒙受重大损失。在加拿大,主要有4种房屋类型:独立屋、公寓、联排房、多单元房。


1 独立屋(House)
独立屋就是国内所说的独栋别墅,通常是指独门、独户、独院的住宅,不与旁边邻居的建筑物有任何连接。独立屋的地上部分通常为一层、二层或三层的房子,四层以上的独立屋则比较少见。独立屋往往自带车库,但不一定都有地下室,比如笔者所住的城市——纳奈莫(位于温哥华西侧的温哥华岛上),新盖的房屋是否有地下室要依地势的不同而定,如果背靠山坡通常会有地下室,如果建在平地上则往往没有地下室。
独立屋不用向任何人和机构交物业管理费,这意味着业主需要自行负责剪草、园艺、维修、收垃圾、铲雪(温哥华和温哥华岛南部冬天几乎不下雪,这里铲雪可免)等。当然,房屋的维修保养,比如修缮房顶和外墙,也同样需要业主自己负责。因此,居住独立屋往往意味着较为烦琐的维护和管理工作。

但独立屋的魅力在于不用缴纳物业管理费的低成本优势和升值潜力。独立屋的土地通常为私人所有,可以永久传承。除了房屋所占的土地外,独立屋通常具有比房屋所占土地更大的院子。在国内买房时,人们往往关注于房屋本身,认为房屋才是房地产的价值所在。但在加拿大,这种观念可能要变一变。房产和地产中,房产类似汽车,属于贬值品,其价值往往会随着时间的推移而降低;而地产才是真正的升值品,具有稀缺的属性,随着人口数量的增多,其价值会不断上涨。

虽然独立屋升值潜力最大,但是繁杂的管理工作却让很多力有不及的人望而却步。所以,很多加拿大人年老时会卖掉自己的独立屋,住进面积虽小但有人管理的公寓,利用由独立屋升值而获得的收益享受退休生活。

2 公寓(Apartment)

公寓的业主拥有自己独立的居住空间,但需要与其他住户分享公寓的公共空间和共用设施,比如走廊、建筑绿地、游泳池和娱乐器材等。公寓通常会有物业管理公司来管理公共空间和共用设施。当然,业主在享受服务的同时,需要缴纳管理费。

由于中国人口众多,公寓成为国内的主要住宅类型,但在加拿大,只有像温哥华、多伦多、蒙特利尔这样的大城市才会比较常见。从投资的角度来说,公寓是所有房屋类型中升值潜力最低的,当然它的价格一般也最便宜。但很多国内投资者并不明白这一点,觉得应该先有一个住房,其他的以后再说。当发现公寓异常便宜的时候,就盲目买入,结果若干年后才发现,与其他类型的房产相比,自己的房产居然没怎么增值。笔者的一个朋友就是这样,他早在2000年的时候就移民温哥华,刚到3天就买了一套公寓。但是,七八年过去了,他发现自己的公寓涨幅仅有30%,而附近的独立屋有的上涨了1倍以上。这位朋友郁闷地感慨道:“早知道这样,还不如当初咬咬牙买个独立屋呢。”但好在这位朋友还算及时醒悟,卖掉公寓重新购买了独立屋,现在他的房子也获得了不错的涨幅。

3 联排房(Townhouse)

联排房最早起源于英国,可以视为公寓的前身,在国内往往被称为联排别墅,在加拿大它们通常由一系列拥有类似户型且并排相连的小套住宅构成,卧室数量往往在3个以下。联排房虽然独门独户,但需要与两边的邻居共享墙壁,房子偏瘦高,通常为两层甚至三层。

联排房有独立的前后院,因此享有比公寓更多的空间,但又因为要与邻居共用一些设施,所以在空间的享有上不如独立屋。而从投资价值和房屋价格来说,联排房也刚好介于独立屋和公寓之间。

与独立屋相比,联排房有一个比较大的优点是节省能源,原因在于联排房左右两侧的墙壁与邻居共有,在冬季采暖的时候可以节省一部分能源;此外,由于同系列的联排房拥有统一的外观,在维护良好的情况下,看上去比较整洁漂亮。但联排房也存在一些不足:首先,由于在结构上共用墙体,所以隐私性没有独立屋强,而在加拿大,隐私性是衡量房屋价值的一个重要因素;其次,联排房往往和公寓一样,需要大家均摊公共区域(例如草坪、花园、游泳池、运动场、网球场和野餐区等)的维护费用,即缴纳共管费,而这些维护工作则会被外包给专业的公司来做,无须业主亲自动手。

 

4 多单元房(Multifamily)

多单元房(Multifamily)是北美一种重要的房屋形式,主要指同一屋顶下的多套住宅连在一起。在多单元房的所有类型中,双拼房是最常见的形式。双拼房是指两套住宅连在一起,其连接方式可以是一左一右、一前一后,偶尔也有一上一下的形式。左右形式的双拼房对于住户来说是最理想的,每家都会有前后院;前后形式的双拼房则次之,一家有前院,一家有后院;上下形式的双拼房最差,两家需要共享前院和后院。

多单元房通常位于较低收入人群所在的区域,而且居住者以租客为主。因此,多单元房的拥有者往往出于投资的目的购买该房屋,而自己则住在其他地方甚至其他的城市。其实,从投资的角度来说,多单元房未必是较好的投资选择。理由有3:第一,房屋的管理和维护是一件比较麻烦的事情,自己动手可能会非常辛苦,请人又会付出较高的成本(加拿大劳动力成本比较高);第二,由于地处低收入街区,房屋的升值通常比较有限;第三,收房租是一件比较麻烦的事情,加拿大的法规保护低收入人群和弱势群体,如果租客交不上房租,让他们搬走是一件比较麻烦的事情。按照加拿大法律,房东不能换锁或切断煤气水电等基础设施,更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客抢先报警,反告房东持凶器威胁或打伤租客,警察来了以后只会将房东逮捕。严重的话,房东还会被严禁返回自己家中,而租客却可继续住下去。如果走法律程序解决,则可能需要3个月甚至更长的时间。很多多单元房投资者被老赖房客弄得头疼不已,到最后没有办法只好卖掉房产,而这种情况下,房产被贱卖也就成为了不得以而为之的选择。

 

在加拿大进行房地产交易的12个步骤:

1.确定准备买房
有可用的银行账户
购买时机合适

2.决定购买意向
决定居住的区域:市区、市区周边、小城市、偏远地区
决定居住户型:独立屋、城市屋、连体屋、公寓房
其他问题:公寓产权、物业管理费、购买新房或二手房

3.出售现有住宅
考虑合适出售的时机
考虑先买房还是先卖房
是否聘请 REALTOR 协助卖房

4.确定你可承受的房价范围
考虑购买时的开销和购买后每月开销:购买房产的一次性开销包括首付、合同费、产权保险、房屋检测费、土地转让费、税等等;购买后的每月开销包括房屋贷款、水电费、物业费、房屋保险、土地税等等
决定贷款金额

5.解决贷款问题
寻找贷款银行,建议咨询多家银行、信用社、或贷款经纪人
了解贷款术语和适用您的贷款优惠
准备贷款所需文件材料和相关费用,一些银行可能需要对贷款者进行压力评估,测验风险抗压能力

6.寻找 REALTOR地产经纪帮助您购房
有代理合约的地产经纪:客户代理服务,代表买家议价,提供建议
没有代理合约的地产经纪:帮忙购买房产,不能代表买家议价或提供建议
地产经纪可提供房产局 MLS 房源系统内的房源信息

7.寻找房源
报章杂志
Open House 开放参观
地产网站
由您的 REALTOR 地产经纪提供

8.准备购买
您的地产经纪 REALTOR® 可以帮您准备 offer,建议您了解 offer 中涉及的术语
您的地产经纪 REALTOR® 将您签过字的 offer 提交给卖家。卖家可以接受 offer、拒绝 offer、或要求修改 offer

9.检验房屋
建议购买二手房时,在offer中提出验房要求
寻找专业合格的验房机构
和验房人员一起进行验房工作,熟悉新家情况的同时向专家学习维护小技能
要求书面验房证明
购买新房者,根据新房质量可选择是否需要验房

10.联系地产律师处理相关地产交易文件
咨询朋友、同事、或您的地产经纪 REALTOR® 寻找一位有经验的地产律师
地产律师将协助您处理房产过户中涉及的法律事宜

11.完成房屋交易
提交的 offer 被卖家接受之后,您的地产经纪 REALTOR® 和地产律师将进行剩下的房产交易收尾工作
完成贷款手续
购买房屋保险
通知邮局更换收件地址
和地产律师签署房产交易合同

12.乔迁新禧
确定搬入日期
寻找搬家公司
整顿新家

 

更多房产信息,房屋资源,请参考:https://china.realtor.ca/index.html

                                                   https://ca.lianjia.com/

 

 

 

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